UBS (D) Euroinvest Immobilien

Der 1999 aufgelegte Fonds ist aktuell in mehreren europäischen Märkten präsent und hat ein attraktives Bestandsportfolio mit Wertschöpfungspotenzial. Die Kennzahl Loan-to-Value fällt mit 27,6% moderat aus und zukünftige Ankäufe sollen größtenteils mit Eigenkapital getätigt werden.

Time ist bei Investitionen wichtiger als Timing – diese Weisheit gilt bei Immobilieninvestments in besonderem Maße. Gleichviel müssen sich Stiftungen stets fragen, ob der Zeitpunkt einer Investition aktuell angezeigt ist. Denn das zweite Quartal 2022 markierte für die europäischen Kapitalmärkte einen Wendepunkt: Das Ende der von günstigem Kapital getragenen Hausse, die den Großteil der letzten zehn Jahre unter anderem auch im Immobiliensektor geprägt hatte. Die Neubewertung des Sektors ist unvermeidlich, die Auswirkungen zeigten sich zunächst darin, dass verschiedene hochpreisige Transaktionen nicht abgeschlossen wurden. Durch einen weiteren Anstieg der Swap-Zinsen wird der Druck auf die Transaktionspreise eher weiter zunehmen und zu einer allmählichen Verschiebung in den Renditen führen. „Dies dürfte insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren eine große Chance bieten, Top-Immobilien in wachstumsstarken Sektoren zu attraktiveren Konditionen zu erwerben und so das kurz- bis mittelfristige Einstiegsfenster auf lange Sicht optimal zu nutzen“ lautet die Einschätzung der UBS-Immobilienexperten.

Grundsätzlich eignet sich ein Immobilienfonds für Stiftungen, weil so das Vermögen diversifiziert und um einen gering korrelierten Baustein ergänzt wird, was die Volatilität des Gesamtportfolios reduziert. Der Fonds hat aktuell überwiegend indexierte Mietverträge, darüber hinaus steigen die Marktmieten aufgrund der an vielen Standorten anhaltenden Flächenknappheit weiter an. Und schließlich gewinnen die sorgfältig selektierten Immobilien langfristig betrachtet kontinuierlich an Wert, sozusagen ein der Assetklasse immanenter Hedge. Diese Eigenschaften kommen umso mehr zum Tragen, wenn wie im vorliegenden Fall der Fremdkapital-Hebel gering ist. Weiterer wichtiger Aspekt: Das mittlerweile gestiegene Zinsniveau drängt spekulative Anleger aus dem Markt, für gut finanzierte Fonds eröffnen sich dadurch Kaufgelegenheiten – und ganz grundsätzlich sinkt das Risiko im Markt. Deshalb: Auch in Zeiten steigender Zinsen können und müssen sich Stiftungen mit Immobilieninvestments auseinandersetzen.

Das Thema Chancen durch geänderte Marktphase führt bei der UBS zu einer Weiterentwicklung der Fondsstrategie. Bislang handelt es sich um ein Investment, das überwiegend in die Nutzungsart Office engagiert ist. Zum Jahresende 2022 betrug der Anteil mehr als 85%. Handel/Gastronomie (4%) und Parken (10%) spielten eine untergeordnete Rolle. Nun erfolgt der schrittweise Ausbau des bestehenden Kern-Portfolios zu einem Multi-Sektor-Fonds. „Ich gehöre nicht zu jenen, die die Office-Angst teilen“, sagt Fondsmanager Alexander Isak zu dem Gedanken, dass eine veränderte Arbeitswelt mit Home Office Hintergrund der neuen Strategie sein könnte. Das zeigt sich auch daran, dass Büroimmobilien weiterhin etwa 60-80% des Portfolios ausmachen sollen. Der Marktzyklus lege es vielmehr nahe, nun unter strikter Beibehaltung des Core-Ansatzes die Nutzungsarten zu diversifizieren. Als erstes Objekt steht der Ankauf einer Logistik-Immobilie im Rhein-Main-Gebiet kurz vor Abschluss. An ihr lasse sich das Thema „Kaufgelegenheit“ gut illustrieren, so Isak. Demnach lag der Kaufpreis 2022 beim 28-fachen der Jahresmiete. „Das lässt sich mit hohem Leverage derzeit nicht mehr darstellen“. Der UBS-Fonds kommt daher nach Rückzug spekulativer Mitbewerber zu einem deutlich günstigeren Faktor zum Zug.

Die neue Ausrichtung arbeitet mit Bandbreiten für Sektoren und gibt dem Fondsmanagement damit die Flexibilität, Chancen ergreifen zu können. Flankierend dazu soll das Fondsvolumen von derzeit ca. 560 Mio. EUR zeitnah auf 600 Mio. EUR und perspektivisch noch deutlich weiter ausgebaut werden. Die Nutzungsart Büro soll demnach 60-80% des Portfolios ausmachen. Bis zu je 20% können in die Sektoren Logistik, Wohnen und Einzelhandel sowie Sonstiges, etwa Sozialimmobilien oder Hotel, allokiert werden. Die Fächerung über unterschiedliche Sektoren diversifiziert nicht nur die Kundengruppe, sondern auch die Mietvertragslaufzeiten – die zum Beispiel in der Logistik deutlich länger sind als im Segment Office. Die neue Ausrichtung sieht auch vor, wieder Immobilien in Deutschland zu erwerben. Seit dem Verkauf eines Anwesens in Nürnberg 2018 ist der Fonds hierzulande nicht mehr investiert. Vor allem im Bereich Wohnen und gemischte Nutzung erwartet Isak attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Im Fokus stehen angesichts des Core-Ansatzes grundsätzlich A-Städte, für das laufende Jahr ist eine Investition in eine Wohnimmobilie in Köln geplant. Aber auch B-Städte, etwa wenn sie Universitätsstandorte sind, könnten interessant sein.

Als immensen Vorteil bewertet es Isak, dass UBS mit Immobilienteams in den Zielmärkten präsent ist. Zuallererst, weil so der enge Kontakt und stete Austausch mit den Mietern möglich ist. „Ich besuche zwar jedes Objekt mehrmals im Jahr, aber das genügt natürlich nicht für einen engen Austausch.“ Die regionale Expertise bildet zudem die Basis des aktiven Managements des Fonds, da wirtschaftliche Entwicklungen im Allgemeinen und der nationale/regionale Immobilienmarkt wesentlich effizienter beobachtet und ausgewertet können. Die Risikostreuung über verschiedene europäische Immobilienmärkte bedingt eben auch Expertise für die einzelnen Märkte. Dieses Netzwerk der UBS sei ein echtes Asset für den Fonds.

Wie jedes andere Investment stellt auch ein Immobilienfonds keinen Selbstläufer dar. Beim UBS (D) Euroinvest Immobilien wird dies an der aktuellen Vermietungsquote sichtbar. Die liegt im langjährigen Schnitt bei 90-95%, aktuell jedoch etwas darunter. Vor allem das im Norden von Paris im Bezirk St. Denis liegende Investment „Pleyad“ drückt derzeit die Quote. Das hat aber einen positiven Hintergrund, denn in der Nähe wird seit einiger Zeit das Olympische Dorf für die kommenden Sommerspiele gebaut, und vor allem die wichtige Infrastruktur auf der Achse Zentrum, Olympisches Dorf und Sportstätten sowie Flughafen Charles-de-Gaulle errichtet. Vier neue Metro-Linien mit 68 neuen Metro-Stationen entstehen – die größte Station direkt vor dem Fondsobjekt „Pleyad“. Derzeit sind neue Mieter für das Baustellen-Feeling minder-empfänglich, spätestens nach Fertigstellung im nächsten Jahr gewinnen die Bestandsimmobilien voraussichtlich aber sehr spürbar an Flächennachfrage – und es werden sich deutlich höhere Mieten erzielen lassen. Ähnlich sieht es mit dem Investment des Fonds in Mailand aus, auch dort entsteht in der Nähe des Objektes das Olympische Dorf für die Winterspiele in 2026.

Der UBS (D) Euroinvest Immobilien ist ein Artikel 8-Fonds im Sinne der Offenlegungsverordnung. „Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien nimmt durch Erwartungen des Gesetzgebers sowie Mieterschaft und Investoren an Bedeutung zu und ist wichtiger Treiber für eine nachhaltige Performance von Immobilien“, heißt es dazu von UBS. Der Fonds ist mit 92 von 100 möglichen Punkten in der GRESB-Bewertung Sektor-Leader, der Durchschnitt liegt bei 74 Punkten. Die globale Benchmark GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) analysiert und vergleicht Immobilienanlageprodukte in den Bereichen ESG. Es ist die führende ESG-Benchmark in der Immobilienbranche und repräsentiert über 1800 Immobilienportfolios weltweit.

Der Fonds kommt bei GRESB auf Spitzenwerte, weil beispielsweise Mieter auch durch Green Leases auf umweltfreundliches Verhalten per Mietvertrag festgelegt werden. Isak sieht das Thema aus zwei Gründen als wichtig an, denn neben der Umweltrendite erwartet er, dass Nicht-ESG-Gebäude sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Verkaufsmarkt unter Druck geraten werden.

Der Fonds hat in der Q-Tranche zuletzt eine Jahres-Wertentwicklung von 3,6% p.a. erzielt (per 31.12.2022) und im Dezember 2022 erneut eine attraktive Ausschüttung an die Anleger ausgezahlt. Aufgrund der regionalen Ausgestaltung lag die Teilfreistellungsquote dabei erneut bei 80%. Das ist angesichts zweier Rahmenbedingungen bemerkenswert, nämlich der für diesen Zeitraum etwas geringeren Vermietungsquote und der geringen Umschlagsquote. Mit einer „normalen“ Vermietungsquote und Verkaufserlösen, mit denen quasi die Verkehrswertsteigerungen monetarisiert werden, verfügt der Fonds also noch über weiteres Potenzial. Die laut Isak hervorragenden Aussichten für die Objekte in den kommenden Olympiastädten zahlen ebenfalls auf das Chancenkonto ein. Herausforderungen sieht Fondsmanager Isak aktuell in längeren Entscheidungsprozessen bei Neuvermietungen, so dass die Vermietungsquote auf Fondsebene phasenweise etwas niedriger als im langjährigen Durchschnitt ausfallen könnte. Spürbare Auswirkungen auf den Nettoertrag werden aufgrund der in vielen Märkten weiterhin bestehenden Flächenknappheit jedoch nicht erwartet. Die Ertragskraft des Fonds dürfte somit hoch bleiben und wird auch durch eine günstige Gebührenstruktur unterstützt. Die Q-Tranche (DE000A111Z11) hat keinen Mindestanlagebetrag und verlangt eine Verwaltungsgebühr von 0,66%. Die Ankaufsvergütung von 1,0% und die Verkaufsvergütung von 0,8% können als fair bezeichnet werden.

Der Fonds bietet Stiftungen einen bewährten Zugang zur Assetklasse Immobilien, der Fonds wurde bereits 1999 aufgelegt. Die Streuung über europäische Immobilienmärkte und die beispielgebende ESG-Performance werden Stiftungen besonders zusagen. Die Anpassung der Strategie an das real existierende Zinsumfeld eröffnet die Chance auf Occasionen.