IMMAC Immobilien Portfoliofonds 2 Deutschland GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

Das Portfoliofondsangebot ermöglicht die diversifizierte Anlage in überwiegend Sozial- und beigemischt Beherbergungsimmobilien. Gleichzeitig generiert das Angebot direkten sozialen Impact, das Risiko ist angesichts der Expertise und des track-records des Anbieters überschaubar. Die avisierte Rendite von mehr als 4% p.a. ist konservativ kalkuliert, die Illiquiditätsprämie dürfte angesichts des immensen und steigenden Bedarfs höher ausfallen. Die Laufzeit des Fonds reicht bis mindestens Ende 2040 und kann bis 2048 verlängert werden – vorheriger Ausstieg nicht möglich. Wichtig: Es besteht keine Nachschusspflicht, so dass sich Stiftungen als Langfristanleger wohlfühlen dürften.

Die Fondsgesellschaft investiert in Zielfonds, die ihrerseits überwiegend in Sozialimmobilien in Deutschland investieren und von der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH, einer Tochtergesellschaft der IMMAC Holding AG, verwaltet werden. Der Fonds ist als in Deutschland ansässige vermögensverwaltende Gesellschaft konzipiert. Wenn man so will handelt es sich um ein Dachfondskonzept, das durch Diversifikation der Standorte und Betreibergeschäftsmodelle ausgeprägte Risikominimierung verspricht im Vergleich zu einer Investition in eine einzige oder eine geringe Anzahl von Zielimmobilien. Die vollständigen Zielfonds stehen erst bei Schließung des Fonds fest, allerdings gibt es bereits ein Initialportfolio von 3 Pflegeeinrichtungen und einer betreuten Wohnanlage Es handelt sich somit um eine Beteiligung mit Blind-Pool-Charakter – einerseits. Andererseits ist festgelegt, dass ausschließlich in geschlossene Fonds aus dem IMMAC-Universum investiert wird. Letztlich, ganz salopp gesagt, wird es für Stiftungen nicht entscheidend sein, in welche konkrete Seniorenresidenz, Tagespflege oder Einrichtung für betreutes Wohnen sowie Hotel investiert wird, solange die Standards gewahrt bleiben.

Die Auswahl der Zielfonds erfolgt anhand festgelegter Investitionskriterien, was das Managementrisiko für den Fonds senkt. Das ist ohnehin als gering zu bewerten, denn das Management erfolgt durch die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH. Das Unternehmen gehört zur IMMAC group, die fast drei Jahrzehnte Erfahrung und hohe Expertise in der Konzeption und Verwaltung von geschlossenen Fonds aus den avisierten Bereichen verfügt. Grundsätzlich muss beim Erwerb von Anteilen an Zielfonds obligatorisch ein externes Wertgutachten eingeholt werden. Das Maximalvolumen des Fonds beträgt 30 Mio. EUR, die Kostenstruktur ist laut eines Gutachtens von TKL in der Aufbauphase günstig und in der Betriebsphase marktüblich. Wichtig: Eine performance fee ist nicht vorgesehen, zusätzliche Transaktionskosten beim An- und Verkaufsprozess, die an das Management fließen, fallen nicht an.

Die IMMAC Holding AG ist im Jahr 2000 gegründet worden, um die operativen Gesellschaften der IMMAC group zusammenzufassen. Seit 1996 initiiert die IMMAC group (seit April 2014 über die HKA als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft nach dem KAGB) geschlossene Immobilienfonds im Bereich der Sozialimmobilien und ist der führende Initiator dieses Immobiliensegments in Deutschland. Der track-record steht aktuell bei 128 geschlossenen Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen in Höhe von ca. 2 Mrd. EUR. Die Tilgungen erfolgten in 34 Fällen über Plan, in 30 Fällen planmäßig und nur in zwei Fällen unter Plan. Die kumulierten Ausschüttungen erfolgten und erfolgen bei den noch laufenden Vermögen, von 18 Fonds mit unterplanmäßigen Ausschüttungen abgesehen, sämtlich im oder über Plan. 22 Fonds wurden bereits aufgelöst. Die Anleger erhielten dabei eine durchschnittliche Rendite von 6,60% p.a.

Das Beuteschema des Portfoliofonds lässt sich grob mit Sozialimmobilien und Hotels umreißen. „Das bereits heute feststehende Initialportfolio des Fonds investiert in vier Pflegeimmobilien an drei Standorten in NRW in den Regierungsbezirken Düsseldorf und Arnsberg. Damit kann IMMAC bereits heute ein Ausschüttungspotenzial von mindestens 4 % p. a. prognostizieren“ informiert Florian Bormann, Geschäftsführer der IMMAC Immobilienfonds GmbH. Der Reha- und Pflegemarkt dürfte aufgrund der demografischen Entwicklung auf absehbare Zeit deutlich wachsen. Davon profitieren unter anderem Rehabilitationseinrichtungen. Durch die Anhebung des Renteneintrittsalters muss die Arbeitskraft länger erhalten werden, gleichzeitig nimmt die Zahl von Menschen mit chronischen Erkrankungen zu. Auch der Bedarf an Pflegeeinrichtungen wird durch die zunehmende Alterung der Bevölkerung weiter steigen. Betreutes Wohnen als Wohnform für ältere Menschen umfasst im Wesentlichen zwei Businessmodelle: Zum einen ist es durch das Dienstleistungsangebot eine Wohnform, die vielen Menschen unabhängig von ihrer Pflegebedürftigkeit ein selbstbestimmtes Leben ermöglicht. Zum anderen bieten entsprechende Wohnkonzepte Angehörigen von pflegebedürftigen Personen die Möglichkeit, diese als Alternative zur stationären Pflege selbst zu pflegen und zu betreuen. Diese genannten Einrichtungen und Geschäftsmodelle stehen im Zentrum des Portfoliofonds. Daneben kann das Fondsmanagement in ausgewählte, erfolgversprechende Beherbergungskonzepte investieren.

Der nachhaltig wachsende Bedarf an Pflege- und Betreuungseinrichtungen steht außer Frage, eine Studie des RWI Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung beziffert zusätzlichen Bedarf von 322.000 stationären Pflegeplätzen bis 20240 in Deutschland. Dies entspricht mehr als 3.000 Pflegeheimen. Wichtig ist es als Investor nicht nur auf die Immobilie zu schauen, sondern auf die Fähigkeit des Betreibers, eine Einrichtung dauerhaft profitabel zu führen und zum Beispiel hinreichend Personal zu rekrutieren. Die Betrachtung eines Investments schließt daher immer das Gesamtpaket und nicht nur die Immobilie ein.

Der angebotene AIF ist als diversifizierter Portfoliofonds eine sehr interessante Beimischung für ein Stiftungsportfolio, weil die Rendite nicht durch erhöhtes Risiko, sondern durch eine Illiquiditätsprämie beeinflusst ist. In den aktuell volatilen Zeiten mag es ein Stiftungsvorstand auch angenehm finden, nicht auf Kursausschläge achten zu müssen. Die monatliche Auszahlung vereinfacht das Liquiditätsmanagement von Stiftungen.