ImmoPlus Wohnen & Leben

Demografie, Urbanisierung und Klima verändern, wie Menschen heutzutage leben, arbeiten, wohnen und wie sie betreut, ausgebildet oder gepflegt werden. Diese Entwicklungen erzeugen neue Anforderungen an die gebaute Umwelt und bilden den strategischen Rahmen des neuen Fonds „ImmoPlus Wohnen & Leben“. Es ist der Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios aus nachhaltigen Sozialimmobilien vorgesehen. Stiftungen können bei einem Investment somit neben der finanziellen Rendite zusätzliche einen Social Return on Investment vereinnahmen.

Zur Arbeitsverteilung des Spezial AIFs: Initiator des Fonds ist die Bank im Bistum Essen (BIB). Die BIB ist zugleich „Preferred Partner“ für Finanzierungen im Ankaufsprozess (unter Beachtung des Fremdvergleichsgrundsatzes). Die BIB ProImmo GmbH, Tochtergesellschaft der BIB, agiert als Investment Manager des Fonds und berät bei Immobilientransaktionen, Portfolio und Asset Management, Reporting und Finanzcontrolling. Die BIB ProImmo ist spezialisiert auf sozial-ökologisch ausgerichtete Anlageprodukte. Mit der PRO SECUR Immobilien GmbH, ebenfalls Tochtergesellschaft der BIB, ist ein Spezialist für Projektentwicklung und Immobilienmanagement mit im Boot. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für den Fonds fungiert die Deutsche Immobilien KVG GmbH, welche die kapitalmarktrechtliche Dienstleistung erbringt.

Der Fonds widmet sich Sozialimmobilien in deren gesamten Bandbreite. Dies umfasst den kompletten Lebenszyklus: Vom Kindergarten bis zum Hospiz reicht das Anlageuniversum. Kinderbetreuung und Bildung, Soziales Wohnen, Gesundheits- und Pflegeimmobilien sowie Soziale Infrastruktur und Gemeinwesen benennt die BIB die einzelnen Sektoren. Wie immer bei Alternativen Investment Fonds (wie auch grundsätzlich bei Private Equity) entscheidet der Zugang zu den attraktivsten Projekten weitreichend über den Erfolg. An diesem Punkt kann die BIB als etablierter Finanzdienstleister für Kirche, Sozialwirtschaft, Stiftungen und Hilfswerke auf eine einzigartige Position zurückgreifen. Das Netzwerk aus dem kirchlich-sozialen Innenkreis, der externen Marktteilnehmern weitgehend verschlossen bleibt, eröffnet Off-Market Zugang zu Immobilien und Projekten, die nicht öffentlich vermarktet werden.

Da sich der Fonds aktuell noch in der Aufbauphase befindet gibt es kein feststehendes Portfolio mit exakten Kennzahlen, in das eine Stiftung investiert (Blind Pool). Gleichwohl besteht für Stiftungen hinreichende Visibilität, die sich aus dem klaren Ankaufsprofil und bisher getätigten Akquisitionen der ProImmo für andere Sondervermögen ergibt. Das Team der ProImmo hat eine Vielzahl erfolgreicher Transaktionen zusammen bzw. für die BIB vorzuweisen. Blickt man auf die aktuelle Deal-Pipeline der ProImmo zeigen sich Objekte in den Bereichen des studentischen Wohnens, des allgemein leistbaren und des Seniorenwohnens, Kindertagesstätten oder Pflegeeinrichtungen, deren Kaufpreisfaktor zum Teil unter dem 20-fachen der Jahresmiete liegen und die den Faktor 25 nicht überschreiten. Der Immobilien-Spezial-AIF ist als Evergreen konzipiert, es gibt also keine festgelegte Laufzeit mit einer Liquidationsphase.

Die regionale Ausrichtung der Zielimmobilien ist fokussiert auf Deutschland mit österreichischen Standorten als Beimischung. Investiert wird in Core und Core+-Objekte, deren Wert zwischen 5 und 30 Mio. EUR liegt. Geringe Volatilität soll durch sehr langfristige Mietverträge, teilweise indexiert, mit bonitätsstarken sozialen Trägern erreicht werden, der Bereich Wohnimmobilien wird von granularem Cash Flow gekennzeichnet sein. Langfristige Mietverträge weisen zugleich auf eine Strategie mit langfristigen Bestandshaltungen hin. Durchschnittlich 10 bis 20 Jahre sollen Immobilien gehalten werden, lässt die BIB in den Unterlagen dazu wissen.

Die Relevanz der Einbindung von Nachhaltigkeitskriterien im Zusammenhang mit Energieeffizienz und Nutzung erneuerbarer Energien wird aktuell durch die Spannungen im Nahen Osten (Stand April 2026) unterstrichen. Dem wird der Fonds als Artikel 9-Vermögen gerecht; mindestens 90 % der Objekte erfüllen ökologische und/oder soziale Nachhaltigkeitskriterien. Hinzu kommt die soziale Wirkmessung sowohl bei Ankauf als auch in der Bestandsphase. Der Fonds wird sowohl die direkten Ergebnisse als auch die langfristigen Wirkungen wissenschaftlich begleiten und bemessen und detailliert berichten. Social Return on Investment lässt sich auf diese Weise gewissermaßen dual ermitteln. Qualitativ geht es darum aufzuzeigen, welche nachhaltigen Veränderungen durch Projekte entstehen, etwa verbesserte Lebensqualität und Infrastruktur, bessere Ausbildungs- und Arbeitsmarktchancen, geringere Umweltbelastung, höhere Erwerbstätigkeit von Eltern, längere Selbständigkeit älterer Menschen und geringere Pflegekosten, bessere Gesundheit durch angemessenen Wohnraum und so fort. Quantitativ zielt der BIB-Ansatz darauf ab, einen monetarisierter Wert der Wirkungen zu berechnen und eine Kennzahl auszuweisen, wieviel Euro an gesellschaftlichem Mehrwert durch die Investitionen erzielt worden ist.

Der Fonds trifft die Bedürfnisse von Stiftungen quasi punktgenau. Die zu erwartende Ausschüttung oberhalb von 3% bei geringem Risiko (Fremdkapital im Fonds ist gesetzlich auf 60% der Verkehrswerte limitiert) macht den offenen Immobilien-Spezial-AIF zu einem Basisinvestment. Die nachhaltige Ausrichtung zusammen mit der sozialen Wirkung dürfte gerade bei Stiftungen, die ihren Zweck zum Beispiel in den Feldern Bildung, Inklusion oder würdevolles Altern ausüben, für hohe Aufmerksamkeit sorgen.