IMMAC Sozialimmobilien 125. Renditefonds GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

Eine dekorrellierte Anlage, die ein Stiftungsportfolio diversifiziert und direkt sozialen Impact generiert, deren Risiko gleichzeitig überschaubar ist und die eine jährliche Rendite von mehr als 4,5% verspricht. Hört sich fast zu schön an, um wahr zu sein. Wo ist das Aber? Das liegt in der Langfristigkeit des Engagements. Denn eine Zeichnung einer Tranche des Fonds führt zur Bindung bis 2038. Wenn man so will winkt eine ansehnliche Illiquiditätsprämie-Prämie. Denn die Fondsgesellschaft endet am 30.09.2038 (Grundlaufzeit). Die Fortsetzung der Fondsgesellschaft kann mit einer Mehrheit von 75% der abgegebenen Stimmen durch Gesellschafterbeschluss für maximal zwei Jahre, auch mehrfach, beschlossen werden, wobei die Dauer der Fondsgesellschaft maximal um 7,5 Jahre verlängert werden kann.

Ein Recht auf ordentliche Kündigung besteht während der Grundlaufzeit nicht. Es bestehen keine Rückgaberechte. Das alles freilich sollte Stiftungen, Stichwort Ewigkeitsgedanke, nicht nur nicht abschrecken, sondern für Interesse sorgen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Satz 3 des Paragraphen 152 des KAGB: „Die Kommanditisten sind nicht verpflichtet, entstandene Verluste auszugleichen. Eine Nachschusspflicht der Kommanditisten ist ausgeschlossen. § 707 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht abdingbar. Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam“ heißt es dort

Ganz konkret geht es um eine Rehaklinik im niedersächsischen Bad Rothenfelde. Das Haus liegt zentral im beliebten Kurort neben Sole-Therme, Freibad, Gradierwerk und Kurpark. Weitere Reha- und Spezialkliniken sind im Ort angesiedelt. Das Anlageobjekt umfasst eine Grundstücksfläche von 6.595 Quadratmetern. Die Klinik bietet in 222 Zimmern, aufgeteilt in 145 Einzel- und 77 Doppelzimmer, Platz für 299 stationäre Betten. Die Klinik ist bis zum 31. Januar 2043 zuzüglich einer Verlängerungsoption für die Pächterin um zweimal 5 Jahre an die Klinik im Kurpark GmbH verpachtet.

Bei dem geschlossenen Fonds wird es bei dem einen Objekt bleiben. Die Finanzierung der Fondsgesellschaft erfolgt durch Eigenkapital, geplant sind 18 Mio. EUR plus eines Agios (quasi Ausgabeaufschlag) in Höhe von 900.000 EUR. und ein bei einer Bank aufgenommenes Darlehen in Höhe von 12 Mio. EUR. Durch den Einsatz von Fremdkapital soll die Eigenkapitalrendite des Fonds gesteigert werden, sofern die vereinbarte Verzinsung des Fremdkapitals geringer ist als die geplante Gesamtkapitalrentabilität. Dieser Hebel (Leverage) beträgt ca. 40% und bleibt damit deutlich unter der von Gesetz erlaubten Höchstgrenze von 60%.

Das Geschäftsmodell ist eingängig: Aus der langfristigen Verpachtung und späteren Veräußerung des Anlageobjektes sollen Überschüsse generiert werden, um sie an die Anleger auszuschütten. Die verfügbare Liquidität der Fondsgesellschaft wird ausgezahlt werden, soweit sie nicht als angemessene Liquiditätsreserve zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Fortführung der Geschäfte der Fondsgesellschaft bzw. zur Erfüllung von Zahlungsverbindlichkeiten oder zur Substanzerhaltung bei der Fondsgesellschaft benötigt wird. Die Höhe der Auszahlungen kann daher variieren. Die Rendite hängt deshalb von der Wertentwicklung des Anlageobjektes sowie davon ab, dass die Pächterin ihren Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag nachkommt. Die üblichen Parameter wie Zinsen und Inflationsraten sind ebenfalls wichtig, da Steigerungen/Indexierung im Pachtvertrag vereinbart sind. Als Pächterin tritt die „Klinik im Kurpark GmbH“ auf. Eine Wirtschaftsagentur bewertete die Bonität der Pächterin im August 2023 mit dem Wert „185“ (gute Bonität). Das Unternehmen gehört zur Hasselmann-Gruppe, die seit 1978 im Bereich Pflege und Gesundheit in Niedersachsen tätig ist und neben der Klinik für Vorsorge, Rehabilitation und Anschlussheilbehandlung auch ein Senioren- und Pflegezentrum sowie zwei Seniorenresidenzen betreibt.

Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH ist eine Tochtergesellschaft der IMMAC Holding AG. Die IMMAC Holding AG ist im Jahr 2000 gegründet worden, um die operativen Gesellschaften der IMMAC group zusammenzufassen. Seit 1996 initiiert die IMMAC group (seit April 2014 über die HKA als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft nach dem KAGB) geschlossene Immobilienfonds im Bereich der Sozialimmobilien. IMMAC gilt als der führende Initiator dieses Immobiliensegments. Seit Gründung hat die IMMAC group (einschließlich der HKA) 122 geschlossene Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen in Höhe von ca. 1,9 Mrd. EUR aufgelegt (Stand Frühjahr 2024). Der Track Record sieht laut einer Untersuchung von TKL.Analysen wie folgt aus: „Tilgungen erfolgten in 25 Fällen über Plan, in 36 Fällen planmäßig und in sieben Fällen unter Plan. Die kumulierten Ausschüttungen erfolgten, von 22 Fonds mit unterplanmäßigen Ausschüttungen abgesehen, sämtlich im Plan. 19 Fonds wurden bereits aufgelöst. Die Anleger erhielten dabei eine durchschnittliche Rendite von 6,57% p.a.

Die berechnete Rendite der Kommanditisten sei konservativ berechnet, befindet TKL.Analysen. Die Fondskosten seien unterdurchschnittlich. Konkret werden 1,51% p.a. (ohne Agio) aufgerufen. „Das Objekt sollte aufgrund der prognostizierten Marktentwicklung, der Bonität der Mieterin und der Laufzeit des Mietvertrags langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Die anfängliche Eigenkapitalquote ist überdurchschnittlich. Die kumulierten Tilgungen sind unterdurchschnittlich, die Eigenkapitalquote nach zehn vollen Betriebsjahren befindet sich jedoch auch auf einem überdurchschnittlichen Niveau. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in EUR werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen“ heißt es in der Analyse.

Der angebotene AIF ist eine sehr interessante Beimischung für ein Stiftungsportfolio, weil die Rendite nicht durch erhöhtes Risiko, sondern durch eine Illiquiditätsprämie beeinflusst ist. In den aktuell volatilen Zeiten mag es ein Stiftungsvorstand auch angenehm finden, nicht auf Kursausschläge o.Ä. achten zu müssen.